【令和8年4月1日開始】住所等変更登記の義務化とは？2年以内の手続きと過料5万円に注意
令和8年4月1日から「住所等変更登記の義務化」がスタートします。
これは、不動産を所有しているすべての方に関係する大きな制度改正です。
すでに令和6年4月1日から始まっている「相続登記の義務化」と同様、全国で深刻化している「所有者不明土地問題」を解決するための重要な施策のひとつです。
「住所変更なんて今までしていなかった」
「登記簿の住所が昔のままかもしれない」
そう思われた方は、ぜひ最後までご確認ください。
住所等変更登記の義務化とは？
令和8年4月1日以降、不動産の所有者（登記名義人）は、住所や氏名・名称に変更があった場合、変更日から2年以内に登記申請を行うことが義務になります。
これは不動産登記法第76条の5に定められた法的義務です。
■ 義務化のポイント
- 住所・氏名（法人は名称・本店所在地）変更から 2年以内に登記
- 正当な理由なく怠ると 5万円以下の過料
- 義務化前の変更も対象
- 「スマート変更登記」により手続き簡略化
特に注意が必要なのは、「過去の変更も対象」になる点です。
義務化前の変更も対象になる？
はい、なります。
令和8年4月1日より前に住所や氏名を変更している場合でも、変更登記をしていない場合は義務の対象です。
その場合の期限は、
令和10年3月31日まで
この日までに変更登記を済ませる必要があります。
つまり、
・昔引っ越したまま登記を変えていない
・結婚で姓が変わったが登記をしていない
こういったケースもすべて対象になります。
なぜ義務化されるのか？背景にある「所有者不明土地問題」
現在、日本では「所有者不明土地」が大きな社会問題となっています。
所有者不明土地とは？
次のいずれかの状態にある土地です。
- 登記簿を見ても所有者がすぐ分からない
- 所有者が分かっても所在不明で連絡がつかない
その面積は、九州と同程度(全体の2割もあるらしい)とも言われています。
所有者が分からないことで、
- 公共事業が進まない
- 災害復旧が遅れる
- 土地活用ができない
- 放置により近隣トラブルが発生
など、多くの問題が生じています。
その大きな原因が
・相続登記未了
・住所等変更登記未了
この2つです。
そこで、令和3年の法改正により、これらが義務化されました。
違反するとどうなる？過料の流れ
正当な理由なく義務を怠った場合、5万円以下の過料の対象になります。
ただし、いきなり裁判所に通知されるわけではありません。
流れ
- 登記官が義務違反を把握
- 本人に催告（期限付き通知）
- 応じなければ裁判所へ通知
- 裁判所が過料を判断
つまり、すぐ罰金というわけではありませんが、「放置すればリスクがある」制度です。
「正当な理由」とは？
以下のような事情がある場合は、過料対象とならない可能性があります。
- 行政区画変更による住所変更
- 重病などやむを得ない事情
- DV被害などで避難中
- 経済的困窮
- 検索用情報の申出を済ませている
ただし、個別判断となるため注意が必要です。
手続きは難しい？「スマート変更登記」とは
今回の制度では、負担軽減のために
「スマート変更登記」
という仕組みが導入されます。
個人の場合
「検索用情報の申出」を一度行えば、
- 法務局が住基ネットで変更確認
- 本人へメール確認
- 職権で登記
という流れで、自動的に変更登記が行われます。
しかも、
申出は無料・Webで可能・電子証明書不要
という手軽さです。
法人の場合は？
法人は「会社法人等番号」を登記しておけば、
商業登記の変更情報が自動連携され、
不動産登記も職権で変更されます。
番号未登記の場合は、別途手続きが必要です。
海外居住者は要注意
海外に居住している個人や、会社法人等番号のない法人は、法務局側で変更確認ができません。
そのため、
変更があった場合は 自ら申請が必要 です。
こんな方は今すぐ確認を
□ 登記簿の住所が昔のまま
□ 結婚後に氏名変更登記をしていない
□ 法人で本店移転後、登記未対応
□ 相続で名義変更したがその後引っ越した
一つでも当てはまる方は要チェックです。
相談先はどこ？
登記申請の代理ができるのは、
- 司法書士
- 弁護士
のみです。
法務局でも20分以内の無料手続案内（予約制）があります。
ご自身での手続きが不安な場合は、専門家へ相談するのがおすすめです。
まとめ｜放置せず、今のうちに確認を
住所等変更登記の義務化は、
「知らなかった」では済まされない制度です。
しかし、
・スマート変更登記の活用
・期限内の対応
をすれば、決して難しいものではありません。
相続登記の義務化に続き、
不動産の管理責任はより明確になっていきます。
ご自身の大切な資産を守るためにも、
まずは登記簿の住所が最新かどうか、
一度確認してみてはいかがでしょうか。
制度開始まであとわずか。
今から準備しておけば安心です。
◻︎◻︎法務局 住所等変更登記の義務化 https://www.moj.go.jp/MINJI/minji05_00687.html
【本日の一曲】
Art Blakey & The Jazz Messengers – New World
◻︎◻︎せとうち不動産 https://setouchi-fudosan.com/◻︎◻︎