相続した空き家を売ると税金が3,000万円控除？
「空き家の3,000万円特別控除」をわかりやすく解説
近年、日本では空き家問題が大きな社会課題になっています。
相続した実家が空き家になったまま放置されるケースも多く、管理不足による倒壊や景観悪化などが問題視されています。
こうした状況を改善するために国が設けている制度が
**「空き家の譲渡所得3,000万円特別控除」**です。
この制度を活用すると、相続した空き家を売却した際の利益から最大3,000万円を控除できるため、税金の負担を大きく減らすことができます。
今回はこの制度について
- 制度の概要
- 適用条件
- 2024年からの改正ポイント
- 注意点
などを分かりやすく解説していきます。
空き家の3,000万円特別控除とは？
まず制度の基本を理解しておきましょう。
この制度は正式には「空き家の発生を抑制するための特例措置」と呼ばれています。
簡単に言うと
相続した家を売ったときの利益から3,000万円を控除できる制度です。
通常、不動産を売却して利益が出ると「譲渡所得税」がかかります。
例えば
売却価格
−取得費
−諸費用
この差額が利益になり、そこに税金がかかります。
しかしこの制度を使えば 最大3,000万円まで利益を減らすことができる ため、場合によっては税金がほとんどかからないケースもあります。
制度の目的は「空き家問題の解消」
日本では空き家が急増しています。
特に多いのが 親が住んでいた家を相続したが、誰も住まなくなった家 です。
空き家が増えると
- 老朽化による倒壊
- 防犯・防災リスク
- 景観悪化
- 地域の資産価値低下
など様々な問題が発生します。
そこで政府は「売却しやすい環境をつくる」ためにこの税制を導入しました。
税金が軽くなれば
- 売却を検討する人が増える
- 空き家の流通が増える
という効果が期待されています。
適用される基本条件
この制度は誰でも使えるわけではありません。
いくつかの条件があります。
主なポイントは次の通りです。
①被相続人が住んでいた家であること
対象となるのは 亡くなった方（被相続人）が住んでいた家 です。
賃貸住宅や別荘などは対象外になります。
②相続後3年以内に売却すること
売却期限は 相続開始から3年を経過する年の12月31日まで です。
例えば
2024年に相続した場合、2027年12月31日までに売却する必要があります。
③昭和56年5月31日以前に建築された住宅
対象になるのは 旧耐震基準の住宅 です。
昭和56年6月以降の住宅は
そもそも耐震基準が新しいため対象外になります。
④売却価格は1億円以下
売却価格が 1億円を超える場合は対象外 になります。
2024年からの制度改正ポイント
2024年（令和6年）から制度が少し使いやすくなりました。
大きな変更点を紹介します。
①制度期間が延長
この制度は当初2023年まででした。
しかし空き家問題が続いているため 2027年12月31日まで延長 されています。
②売却後の解体でも適用可能
以前は
- 売却前に解体 または 耐震改修
が必要でした。
しかし改正により 売却後に解体する場合でも対象 になりました。
条件は 売却した翌年の2月15日までに解体 することです。
これにより
- 解体費用を買主が負担する
- 売主はそのまま売却
という取引もしやすくなりました。
③老人ホーム入居でも対象に
以前は 亡くなる直前まで住んでいること が条件でした。
しかし、高齢者が
- 介護施設
- 老人ホーム
に入居するケースが増えています。
そのため 一定条件を満たせば施設入居でも対象 となりました。
実務で多いケース
実際の不動産取引では次のようなケースが多いです。
ケース①
実家を相続
↓
誰も住まない
↓
解体して土地売却
この場合でも 3,000万円控除の対象 になります。
ケース②
古い家付きで売却
↓
買主が解体
この場合も 2024年以降は適用可能 です。
ただし、解体の確認が必要 になるため
売買契約の内容が重要になります。
注意しておきたいポイント
この制度を使う際は注意点もあります。
①自治体の証明書が必要
申告時には「被相続人居住用家屋確認書」という書類が必要になります。
これは 市町村役所で発行 されます。
②確定申告が必要
この控除は 自動で適用されるものではありません
必ず 確定申告 が必要になります。
③買主の協力が必要な場合も
売却後に解体するケースでは
- 解体の証明
- 書類提出
などで
買主の協力が必要 になることがあります。
そのため 売買契約で特約を入れる ことが重要です。
相続した空き家は早めの判断が大切
相続した実家は
- 思い出がある
- いつか使うかもしれない
と考え、放置されるケースが多いです。
しかし空き家を持ち続けると
- 固定資産税
- 管理費
- 草刈り
- 修繕
などの負担が続きます。
さらに老朽化が進むと 資産価値も下がってしまいます。
そのため
- 売却
- 賃貸
- 解体
などを含めて 早めに方向性を決めることが大切です。
まとめ
空き家の3,000万円特別控除は
相続した家を売却する際の大きな節税制度
です。
ポイントをまとめると
- 相続した実家の売却が対象
- 最大3,000万円控除
- 相続から3年以内に売却
- 制度は2027年まで延長
- 売却後の解体でも適用可能
という特徴があります。
相続した空き家は 税金・管理・将来リスク など多くの問題があります。
しかし今回紹介した制度を活用すれば 税金の負担を抑えながら売却することも可能です。
もし、
- 実家を相続した
- 空き家の扱いに悩んでいる
- 売却を検討している
という方は、制度が使えるかどうかを含めて ぜひ、せとうち不動産にご相談ください。
◻︎◻︎国土交通省 空き家の発生を抑制するための特例措置（空き家の譲渡所得の3,000万円特別控除）
https://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/jutakukentiku_house_tk2_000030.html
【本日の一曲】
Mei Semones – Tora Moyo
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