香川県の不動産事情！「都市計画区域内」と「区域外」って何が違うの？
不動産の仕事をしていると、土地や住宅の説明でよく出てくる言葉があります。
それが「都市計画区域内」「都市計画区域外」、そして「市街化区域」「市街化調整区域」「非線引き区域」です。
なんだか難しそうな言葉が並びますが、実は土地探しや家づくりに関係する大切なお話。今回は、せとうち不動産のある香川県観音寺市を例に、できるだけわかりやすくご紹介します！
まずは「都市計画区域内」と「区域外」
そもそも都市計画区域とは、将来のまちづくりを計画的に進めるために定められたエリアのことです。
道路や公園などの整備を考えながら、建物の建て方や土地の使い方に一定のルールを設けています。
一方、都市計画区域外は、その区域に指定されていないエリアです。
ここで注意したいのが、「都市計画区域外なら、何でも自由に建てられる」というわけではないこと。建築基準法や条例など、別のルールが関係する場合もあります。
また、都市計画区域内だからといって、どこでも同じ条件で家を建てられるわけではありません。
ここから、もう一段階、話が分かれていきます。
都市計画区域内にも種類がある！
都市計画区域内は、大きく分けると次の3つに分類されます。
① 市街化区域
すでに市街地が形成されている場所や、おおむね10年以内に優先的・計画的に市街化を進める区域です。
住宅やお店などが集まり、道路や下水道といった生活インフラも整備されやすいエリアです。
ただし、建物の用途や大きさにはルールがあります。住宅を建てる場合でも、土地の用途地域や建ぺい率、容積率などを確認する必要があります。
② 市街化調整区域
こちらは反対に、無秩序に市街地が広がらないよう、市街化を抑える区域です。
自然環境や農地を守ることなどが目的で、原則として新たな建築や開発には制限があります。
「土地が安いから買おう！」と思っても、希望する家を建てられない可能性があるため、購入前の確認がとても重要です。
③ 非線引き区域
市街化区域と市街化調整区域の区分を設けていない都市計画区域です。
市街化区域のように一律に用途地域が定められているわけではなく、地域によって土地利用のルールが異なります。
比較的自由に土地を利用できる場所もありますが、もちろん何でも自由というわけではありません。用途地域の有無や、特定用途制限地域などの規制を確認する必要があります。
ここまで読んで、「なるほど。でも、香川県はどうなっているの？」と思った方もいるかもしれませんね。
実は、香川県にはちょっと珍しい事情が！
ここからが今回のお話のポイントです。
せとうち不動産のある香川県では、2004年（平成16年）5月に、県内で市街化区域と市街化調整区域に分ける「線引き」が廃止されました。
全国的にも珍しい取り組みで、香川県は県全体で線引きを廃止した先駆的な地域です。
では、なぜ香川県では線引きが難しかったのでしょうか。
香川県は日本で一番面積の小さい県。平地には住宅地や市街地だけでなく、農地も広がっています。都市的な土地利用が一部に集中するのではなく、農地の中にも住宅や集落が比較的広く展開してきました。
さらに、香川用水事業によって農業を支える仕組みが県内に広がっていたことも、土地利用を考えるうえで重要な背景でした。
つまり、街と農地を明確な線で分けることが、香川県では簡単ではなかったのです。
そこで2004年、県内の市街化区域・市街化調整区域という区分を廃止。旧市街化調整区域でも、住居などの建築に関する条件が大きく変わりました。
ただし、規制がすべてなくなったわけではありません。無秩序な開発を防ぐため、用途白地地域への特定用途制限地域の指定など、別の仕組みも導入されています。
香川県の土地探しでは、何を確認すればいい？
香川県では、都市計画区域内にあっても、市街化区域・市街化調整区域の区分がない地域が広がっています。
また、都市計画区域内と区域外の両方が存在します。
そのため、土地を探すときには「都市計画区域内だから安心」「区域外だから自由」と単純に判断するのではなく、個別の土地について確認することが大切です。
例えば、次のようなポイントがあります。
- 希望する住宅や店舗を建てられるか
- 用途地域や建ぺい率・容積率はどうなっているか
- 上下水道や道路などのインフラは整っているか
- 開発許可や条例など、ほかに必要な条件はないか
同じような広さや価格の土地でも、こうした条件によって使い方や将来の選択肢が変わることがあります。
土地探しでは、価格や場所だけでなく、法律上の条件まで確認しておきたいですね。
知れば知るほど、奥が深い不動産の世界
今回は、都市計画区域内・区域外の違いと、香川県ならではの都市計画事情をご紹介しました。
不動産の専門用語は難しく感じるかもしれませんが、知っておくと土地探しや家づくりの判断に役立つものばかりです。
特に香川県は、全国的に見ても少し特徴的な制度の変遷をたどってきた地域。普段何気なく通っている道路や住宅地、田畑の広がり方にも、まちづくりの歴史が関係しているんですね。
今お住まいの近くに2004年以降に急激に発展したエリアありませんか？ もしくは今住んでいるところが、、、w
せとうち不動産では、土地や住宅の売買だけでなく、「この土地に家を建てられるの？」「この場所でお店を始められる？」といったご相談もお受けしています。
難しい言葉は、できるだけわかりやすく。
不動産のことがよくわからない方にも、安心して相談していただける存在でありたいと思っています。
土地探しや住まいのことで気になることがあれば、お気軽にご相談ください！🏡
◻︎◻︎香川県 都市計画の見直し（線引きの廃止）について
https://www.pref.kagawa.lg.jp/toshikei/toshikeikaku/minaoshi.html
観音寺市 都市計画区域の閲覧について
https://www.city.kanonji.kagawa.jp/soshiki/23/1441.html
【本日の一曲】
The JuJu Exchange – A Day In The Life
◻︎◻︎せとうち不動産 https://setouchi-fudosan.com/◻︎◻︎