不動産を売ったときの税金は所有期間で変わる！ 短期譲渡と長期譲渡の違いとは？
不動産を売却したとき、利益が出れば税金がかかることをご存じでしょうか？
実は、この不動産売却でかかる税金、物件を所有していた期間によって税率が大きく変わります。
同じ不動産を同じ金額で売却したとしても、売却するタイミングによって税金に大きな差が生まれることがあるんです。
今回は、不動産売却で知っておきたい「短期譲渡所得」と「長期譲渡所得」の違いについて、できるだけ分かりやすくお話しします。
そもそも譲渡所得って何？
譲渡所得とは、土地や建物などの不動産を売却して得た利益のことです。
ただし、売却価格がそのまま利益になるわけではありません。
売却した金額から、購入したときの費用や売却にかかった費用などを差し引いて計算します。
基本的な計算式はこちらです。
譲渡所得＝売却価格－（取得費＋譲渡費用）－特別控除額
取得費には土地や建物の購入代金、購入時の仲介手数料などが含まれます。ただし、建物については所有期間に応じた減価償却費を差し引く必要があります。
譲渡費用には、売却時の仲介手数料や売買契約書の印紙代、売却のために必要となった測量費や建物の取り壊し費用などがあります。
つまり、売却価格だけを見て利益や税金を判断することはできないんですね。
短期譲渡と長期譲渡、税率はこんなに違う！
不動産の譲渡所得は、所有期間によって「短期譲渡所得」と「長期譲渡所得」に分けられます。
- 短期譲渡所得：所有期間が5年以下
- 長期譲渡所得：所有期間が5年を超える
ここで注意したいのが、所有期間の数え方です。
実は、売却した日から単純に5年間を数えるわけではありません。
売却した年の1月1日時点で、所有期間が5年を超えているかどうかで判定します。
例えば、2021年中に取得した不動産を2026年に売却する場合、売却日によっては取得から5年以上経過していても、1月1日時点では5年以下となるため、短期譲渡所得に該当します。
そして、気になる税率はこちらです。
| 税金の種類 | 短期譲渡 | 長期譲渡 |
|---|---|---|
| 所得税 | 30％ | 15％ |
| 住民税 | 9％ | 5％ |
| 復興特別所得税を含む合計 | 約39.63％ | 約20.315％ |
※復興特別所得税は、所得税額に対して2.1％が加算されます。
なんと、短期譲渡の場合は長期譲渡に比べて、税率がほぼ2倍になります。
例えば、譲渡所得が800万円だった場合、単純計算では短期譲渡なら約317万円、長期譲渡なら約163万円の税金がかかることになります。
もちろん、実際には特例や控除などによって税額が変わる場合がありますが、所有期間によってこれだけ大きな差が出るということです。
マイホームなら3,000万円の特別控除も！
「短期譲渡だと税金が高いから、売却するのは損なのでは？」
そう思われる方もいるかもしれません。
ただし、自分が住んでいたマイホームを売却する場合には、一定の条件を満たすことで、譲渡所得から最大3,000万円を差し引ける特別控除があります。
この特例は、所有期間が短期か長期かを問いません。
例えば、譲渡所得が2,000万円だったとしても、3,000万円の特別控除が適用できれば、課税対象となる譲渡所得はゼロになります。
ただし、親族など特別な関係にある人への売却では適用できないなど、いくつかの要件があります。また、特例を利用するには確定申告が必要です。
一方、売却して損失が出た場合には、原則として譲渡所得税はかかりません。マイホームの売却などでは、一定の条件のもとで給与所得などと損益通算できる特例もあります。
不動産の売却はタイミングも大切
不動産の売却というと、いくらで売れるのかに注目しがちです。
もちろん売却価格は大切ですが、所有期間や税金、利用できる特例によって、最終的に手元に残る金額は変わってきます。
特に、所有期間が5年前後の不動産を売却する場合は、少し時期をずらすだけで税率が大きく変わる可能性があります。
ただし、税金を抑えるために売却を待っている間に、不動産の相場や維持管理費が変わることもあります。税金だけでなく、売却価格や今後の維持費なども含めて考えることが大切です。
不動産は、買うときだけでなく、売るときにも専門的な知識が必要です。
「今売ったら税金はいくらくらい？」「もう少し待ってから売った方がいい？」など、気になることがあれば、売却を決める前に一度確認してみてくださいね。
◻︎◻︎国税庁 譲渡所得の計算のしかた(分離課税)
https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/joto/3202.htm
【本日の一曲】
Masao Nakajima Quartet – Beloved Diane
◻︎◻︎せとうち不動産 https://setouchi-fudosan.com/◻︎◻︎