不動産登記で「国籍記入」が義務化へ (本籍との違い)
外国人取得とマンション価格高騰――市場透明性は高まるのか？
マンション価格の高騰が続く今、政府は 不動産登記に所有者の“国籍”の記入を義務付ける方針 を固めました。
現在、登記簿に記載されるのは「氏名」「住所」のみで、国籍は記されません。そのため、外国人の不動産取得がどの程度市場に影響しているのか、正確な把握が難しいという課題がありました。
今回の見直しは、
“不動産市場の透明性をどう高めるか”
という大きなテーマの中で進められているものです。
この記事では、
・制度改正の背景
・実際に外国人取得はどれほど影響しているのか
・短期転売（投機）というもう一つの問題
・国籍と本籍の違い
・なぜ本籍は求めず国籍を求めるのか（差別問題との関係）
・不動産実務者としての見解
■ なぜ今「国籍」記入を義務化するのか？
最大の理由は、
外国人による不動産取得の実態が把握しにくい
という問題です。
国土交通省は今年春から登記情報をもとに外国人取得の調査を始めましたが、
・海外に住所がある人は判別可能
・しかし日本に住む外国人は判別できない
という限界がありました。
そのため、外国人取得がマンション価格の高騰にどれほど影響しているのか、議論が噛み合わない状況が続いていました。
■ データで見る「外国人取得の割合」
調査で明らかになった数値は次のとおりです。
◎ 東京都内（2025年1〜6月）
海外に住所を持つ購入者
→ 3.0％
東京都内においては一定数の影響が見られますが、
「マンション高騰の主因は外国人だ」というほどの割合ではありません。
にもかかわらず、SNSなどでは
「外国人が日本のマンションを買い占めている」
など誤った情報も飛び交いやすく、誤解や不信感を生みやすい構造があります。
政府としては、
まずデータを正確に把握し、そのうえで政策判断を行う
という流れにしたいわけです。
■ 実はもっと問題視されている「短期転売」
今回の調査では、もう一つ重要な数字が出ています。
◎ 新築マンションが購入後1年以内に転売された割合
→ 8.5％
これは住所が海外か国内かは関係ありません。
つまり、
・日本人による投機
・外国人による投機
両方が一定割合で起きているということです。
これを受け、不動産協会（大手デベロッパーで構成）は
引き渡し前の転売（いわゆる“抜き行為”）を禁止する新指針
を作成しました。
近年の価格上昇の背景には、
・建築費の高騰
・土地価格の上昇
・投機的な転売
・円安による海外投資マネー
・富裕層の高額物件需要の増加
など、多くの要因が絡んでいます。
■ 本籍は求めず、国籍は求める――この違いは何か？
日本の行政手続きでは近年、
本籍地の表記を原則として求めない流れ
が強まっています。
理由は明確で、
・本籍地は差別につながりうるセンシティブ情報
・部落差別など不正調査に悪用されるケースがあった
・本人の権利保護の観点から必要最小限の情報のみ取得する
という背景があるためです。
一方、国籍とは？
国籍は
「どの国の法律のもとに権利義務を持つか」
という国際法上の資格であり、実務的にも重要な情報です。
不動産の所有権は国家の制度の下で守られるため、
・税務
・相続
・司法手続き
・外国自治体との連携
など、国籍が関係する場面は多数あります。
しかし、国籍は差別と直結しないのか？
ここが最も慎重になるべき点です。
確かに国籍情報の扱いはセンシティブで、
「外国籍だから」という理由で不利益を与えることは許されません。
ただし今回の国籍記載は、
・市場透明性の確保
・データとしての正確性
・政策判断の基礎資料
・投機抑制
が目的であり、特定の国籍を排除したり、差別につなげる意図ではありません。
つまり、
本籍＝差別につながりやすい情報 → 原則取得しない
国籍＝実務上必要な情報 → 市場透明性の観点で取得する
という線引きがなされています。
■ 国籍と本籍の違い（まとめ）
| 項目 | 本籍 | 国籍 |
|---|---|---|
| 概要 | 戸籍が置かれている場所 | その国に属する資格 |
| 対象 | 日本国籍保持者のみ | すべての人 |
| 性質 | 住所と関係なく自由に設定 | その国の法律で決まる資格 |
| 取り扱い | 差別防止のため原則記載しない流れ | 不動産登記で義務化を検討 |
■ 不動産実務の現場から見るこの問題
不動産市場の健全化に必要なのは、
正確な情報と透明性 です。
国籍記載が義務化されることで、
・外国資本の動向を把握しやすくなる
・政策判断の精度が上がる
・市場の誤解を解消しやすくなる
・不必要な不安を取り除ける
といったメリットが期待できます。
一方で留意すべき点は、
・国籍による差別禁止の徹底
・不正利用されない仕組み
・情報管理の強化
・当事者の不安を解消する丁寧な説明
といった部分です。
市場透明性と人権保護。
この2つのバランスをどう取るかは、これからの大きな課題です。
■ 制度改正は「排除」ではなく「適正化」
今回の国籍記入義務化は、
外国人を排除するための制度ではありません。
あくまで、
・価格高騰に影響する要因を正確に把握する
・投機的な取引を抑える
・一般の購入者を守る
・透明性の高い市場にする
という目的があります。
不動産市場は、
「正しい情報」と「冷静な判断」が不可欠です。
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