税負担がまた増える?… 相続税対策を国が封じ込めるというルール改正
「不動産を使えば相続税はかなり圧縮できる」
これまで相続対策の世界では、半ば“常識”として語られてきた話です。
現金のまま持っているより、不動産に替え、それを貸すことで評価額を下げる。
この仕組みを使い、多くの資産家が相続税対策を行ってきました。
ところが今回、国がこの手法に大きくメスを入れようとしています。
内容次第では「相続税対策ができなくなる人が一気に増える」可能性があり、不動産業界にも大きな影響を与える改正です。
今回は、不動産を使った相続税対策の仕組みと、今回の税制改正案で何がどう変わろうとしているのかを整理してみたいと思います。
なぜ不動産は相続税対策に使われてきたのか
相続税は、亡くなった時点で保有している財産の「評価額」に対して課税されます。
たとえば、
・現金で1億5,000万円持っていれば
→ そのまま1億5,000万円が相続税評価額になります。
一方、この現金を不動産に替えた場合、評価方法が大きく変わります。
土地の評価は「時価」ではない
土地の相続税評価は、主に「路線価方式」で行われます。
これは、道路ごとに定められた価格をもとに評価する方法で、一般的には時価の8割前後になると言われています。
つまり、
・時価1億円の土地
→ 相続税評価は約8,000万円
この時点で、すでに2,000万円も評価が下がります。
貸すことで、さらに評価が下がる
さらに、その土地を人に貸すと「借地権」が発生します。
借地権割合が仮に60％だとすると、
・土地評価8,000万円
・借地権（借りている人の権利）4,800万円
→ 貸している側の評価は3,200万円
1億円の土地が、相続税評価では3,200万円になる
これが、不動産相続対策の強烈なインパクトです。
建物を建てて貸すと、さらに圧縮される
土地の上に建物を建て、賃貸にした場合はどうなるでしょうか。
建物の評価は「固定資産税評価額」
建物の相続税評価は、固定資産税評価額が使われます。
これは一般的に建築費の7割程度。
たとえば、
・建築費5,000万円
→ 評価額は約3,500万円
さらに、賃貸している場合は「借家権（約30％）」を差し引きます。
・3,500万円 ×（1 − 30％）＝ 約2,450万円
土地＋建物を合わせると…
先ほどの土地評価と合わせると、
・土地：約6,560万円
・建物：約2,450万円
→ 合計：約9,000万円
現金1億5,000万円を
土地＋建物に替えて貸すだけで、評価額は約6,000万円も圧縮できる。
これが、長年「不動産＝最強の相続税対策」と言われてきた理由です。
国がついに動いた理由
この仕組みは、制度上は合法でした。
しかし、近年、次のような問題が顕在化してきました。
・都心部の不動産価格が急騰
・路線価や固定資産税評価額との乖離が拡大
・不動産を買えば買うほど、相続税が減る状況
特に東京などでは、
「時価はどんどん上がっているのに、相続税評価はそれほど上がらない」
という歪みが大きくなっていました。
そこで国は、
“相続直前の不動産購入による節税”を封じ込める
という方向に舵を切ったのです。
改正案のポイント：相続直前5年以内の不動産
今回の改正案の最大のポイントはここです。
亡くなる直前5年以内に取得した「賃貸用不動産」については、従来の評価方法を使わせない
具体的には、
・借地権
・借家権
といった評価減を認めず、
「時価の80％」で評価するという案が出ています。
具体例で見ると…
これまで：
・土地＋建物 → 約9,000万円評価
改正後（直前5年以内に取得）：
・土地1億円 × 80％ = 8,000万円
・建物5,000万円 × 80％ = 4,000万円
→ 合計：約1億2,000万円
評価額が一気に3,000万円以上上がることになります。
都心部では、逆に「買った値段より高く評価」される可能性も
さらに厄介なのが、都心部の不動産です。
たとえば、
・5年前に1億円で購入した土地
・現在の時価が1.5億円になっていた場合
相続時評価は、
1.5億円 × 80％ = 1.2億円
購入時より高い評価で相続税がかかる
という、本末転倒なケースすら起こり得ます。
アパート建築業界への影響も大きい
これまでアパート建築業界では、
「相続税対策にアパートを建てませんか？」
という営業トークが一般的でした。
しかし、この改正により、
・相続直前の対策はほぼ使えない
・下手をすると逆効果
こうなると、この営業手法は使えません。
影響を受けるのは、資産家だけでなく、アパート建築業界全体です。
じゃあ、どうすればいいのか？
今回の改正で分かることは、ひとつです。
「相続対策は、直前ではもう遅い」
・早い段階から考える
・本当に子どもが引き継ぎたい不動産かを話し合う
・現金で残す方が幸せなケースも多い
実際、相続の現場では
「現金でもらう方が一番揉めない」
というのは、よく聞く話です。
節税だけを目的に不動産を持つことが、
必ずしも家族の幸せにつながるとは限りません。
相続税そのものへの違和感
そもそも相続税とは、
すでに所得税を払った後のお金に、もう一度課税する制度です。
悲しむ間もなく、
「いくら税金を払うか」の話になる。
そして一方で、抜け道が残る制度もある。
この歪さに、疑問を感じる人が増えているのも事実です。
まとめ：相続と不動産は、より慎重な時代へ
今回の税制改正案は、
・相続
・不動産
・お金の使い方
これらを、もう一度冷静に考え直すきっかけになる内容です。
「節税になるから」
「みんなやっているから」
ではなく、
家族にとって何が一番良いのか
を軸に考えることが、これからはより重要になってくるでしょう。
制度は変わります。
ですが、備えることは今からでもできます。
相続や不動産について不安がある方は、
ぜひ一度、専門家に相談してみてください。
【本日の一曲】
Illa J – Sounds Like Love (feat. Debi Nova)
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