中古住宅を買うとき、消費税ってどうなる？
結論から言うと、中古住宅の購入時に消費税がかかるかどうかは、売主が「個人」なのか「事業者（不動産会社など）」なのかによって異なります。
土地には消費税がかからない
まず前提として、不動産売買における「土地」には、そもそも消費税が課されません。
これは、中古・新築を問わず共通のルールです。
なぜかというと、土地は消費されるものではないとされ、「資産の移転」として非課税扱いとなっているためです。
この点については、国税庁も「消費という概念にそぐわない取引」として、非課税と明記しています。
売主が個人の場合、建物も非課税
次に「建物」に注目してみましょう。
売主が個人の場合、その住宅の建物部分についても消費税はかかりません。
なぜなら、消費税は「事業者が事業として提供するサービスや商品の対価」に対して課税されるものだからです。
個人が自宅として所有していた家を売る場合は、「事業」としての取引ではないと判断されるため、建物にも消費税は課税されません。
中古住宅の取引では、不動産会社が間に入っていても、あくまで「仲介」という立場であるケースが多く、実際の売主は個人です。このような場合は、土地も建物も消費税は非課税となります。
売主が不動産会社の場合は消費税がかかる
一方で、売主が不動産会社などの事業者である場合、建物には消費税がかかります。
これは、国の定める「事業者が事業として対価を得て行う資産の譲渡」に該当するからです。
最近では、不動産会社が中古住宅を買い取り、リフォームやリノベーションを施したうえで販売する「再販物件」も増えています。
こうしたケースでは、会社が売主になるため、建物部分に対して10％の消費税が課税されます（2025年5月現在）。
価格表記には注意が必要です。建物価格に消費税が含まれている「税込表示」になっていることが多いですが、契約時にはしっかり内訳を確認しましょう。
仲介手数料にも消費税がかかる
見落としがちですが、不動産会社へ支払う仲介手数料にも消費税がかかります。
こちらも、不動産会社が「サービスを提供して対価を受け取る」というビジネスであるため、当然ながら課税対象です。
たとえば仲介手数料が「物件価格の3％＋6万円」だとしたら、その合計額に対してさらに10％の消費税が上乗せされます。
この点も踏まえて、購入予算を組み立てておくと安心です。
まとめ：売主が誰かで消費税の有無が変わる
中古住宅の消費税についてまとめると、以下の通りです。
- 土地は常に非課税
- 建物は、売主が個人なら非課税／不動産会社なら課税
- 仲介手数料には消費税がかかる
物件価格だけでなく、こうした税金や手数料もトータルで考えておくことが、後悔しない家探しにつながります。
その他不明な点は、お気軽にご質問ください。
【本日の一曲】
Junktion – Epilogue