用途地域とは？土地選び・家づくりで知っておきたい13種類の違いをわかりやすく解説
土地や中古住宅を購入する際、多くの方が価格や立地、日当たりを重視します。しかし、実は同じくらい重要なのが**「用途地域」**です。
用途地域によって、その土地に建てられる建物や周辺環境は大きく変わります。
「静かな住宅街だと思って購入したら、数年後に大きな店舗が建った」
「将来アパートを建てようと思っていたのに、用途地域の制限で建築できなかった」
このようなトラブルを防ぐためにも、用途地域の基本を知っておくことはとても大切です。
今回は用途地域について、不動産購入を検討している方にも分かりやすく解説します。
用途地域とは？
用途地域とは、都市計画法によって定められた土地利用のルールです。
住宅・商業施設・工場などが無秩序に建ち並んでしまうと、騒音や交通量の増加、日当たりの悪化など、住環境に大きな影響が出ます。
そのため、地域ごとに
- 建てられる建物の種類
- 建物の大きさ
- 建物の高さ
などを制限し、住みやすい街づくりを行っています。
用途地域は13種類に分かれている
現在、日本には13種類の用途地域があります。
大きく分類すると次の3つです。
①住居系（8種類）
住宅を中心とした静かな住環境を守る地域です。
比較的大きな工場や大型商業施設は建てられません。
子育て世帯や静かな暮らしを希望する方に人気があります。
②商業系（2種類）
商業施設や飲食店、オフィスなどが集まる地域です。
利便性は高い反面、人や車の往来も多くなります。
③工業系（3種類）
工場の操業を優先した地域です。
住宅も建てられる地域がありますが、学校や病院が建てられない用途地域もあります。
代表的な用途地域の特徴
第一種低層住居専用地域
もっとも静かな住宅街です。
建物の高さも10〜12m程度に制限され、大型店舗やコンビニもほとんど建てられません。
「閑静な住宅街」を求める方に人気があります。
第二種低層住居専用地域
基本は住宅街ですが、小規模なコンビニや飲食店も建築可能です。
静かな環境と生活の便利さを両立できます。
第一種・第二種中高層住居専用地域
マンションや教育施設、病院なども建築できる地域です。
駅周辺の住宅地によく見られます。
第一種・第二種住居地域
住宅が中心ですが、店舗やホテルなども建築できます。
利便性が高く、生活しやすいエリアです。
準住居地域
国道や幹線道路沿いに多い用途地域です。
自動車関連施設やロードサイド店舗などが立地しやすい特徴があります。
田園住居地域
2018年に新しく、「田園住居地域」が追加されました。
都市部にある農地を守る為に、1992年に制定された「生産緑地法」に基づき、税制の優遇等を受けられる地域として指定された生産緑地が、2022年の指定の解除に伴い一斉に売りに出される事を懸念して創設された用途地域です。
近隣商業地域・商業地域
スーパーや飲食店、オフィス、映画館などが建ち並ぶ地域です。
駅前など利便性の高い場所に指定されることが多く、生活は便利ですが、人通りや交通量も多くなります。
準工業地域・工業地域・工業専用地域
工場の操業を重視した地域です。
工業専用地域では住宅を建築できません。
土地価格が比較的安いケースもありますが、周辺環境を十分確認することが重要です。
建ぺい率・容積率にも関係する
用途地域によって違うのは建物の種類だけではありません。
例えば、
- 建ぺい率
- 容積率
- 高さ制限
なども用途地域ごとに異なります。
同じ50坪の土地でも、
「広い家が建てられる土地」と
「思ったより小さな家しか建てられない土地」
では用途地域が違う場合があります。
土地選びでは必ず確認したいポイントです。
香川県は全国でも珍しい都市計画を採用
香川県には全国でも珍しい特徴があります。
一般的な都道府県では、都市計画地域内は
- 市街化区域
- 市街化調整区域
という「線引き」が行われています。
しかし香川県では、平成16年にこの線引きを廃止しました。
人口減少時代への対応や、地域全体の土地利用を柔軟にすることを目的に見直しが行われ、現在は用途地域や開発許可制度などを組み合わせて土地利用をコントロールしています。
全国でも珍しい都市計画制度のため、県外から移住される方は驚かれることも少なくありません。
用途地域はどこで調べられる？
用途地域は各自治体のホームページや都市計画図で確認できます。
また、不動産会社であれば物件調査の際に用途地域も確認しています。
気になる土地があれば、
- どんな建物が建てられるのか
- 将来周辺に何が建つ可能性があるのか
まで確認しておくことをおすすめします。
まとめ
用途地域は、「どんな街で暮らすことになるのか」を知るための重要な情報です。
価格や広さだけで土地を選んでしまうと、住み始めてから後悔するケースもあります。
特に住宅購入や家づくりでは、
- 静かな住環境を重視するのか
- 利便性を重視するのか
- 将来的な資産価値を重視するのか
によって、選ぶべき用途地域は変わってきます。
せとうち不動産では、土地や中古住宅をご紹介する際に、用途地域や建築制限はもちろん、「将来どのような街並みになる可能性があるのか」という視点も含めてご説明しています。
◻︎◻︎香川県 香川県の都市計画
.https://www.pref.kagawa.lg.jp/toshikei/toshikeikaku/toshikeikakusasshi.html
SUUMO 用途地域とは？ 用途地域の調べ方や13種類の特徴、建築制限の詳細を一覧で解説！
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【本日の一曲】
Fuerza Regida – Por Esos Ojos
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