50年住宅ローンと残価設定住宅ローンが変える未来
日本の住宅は「建てて終わり」から「育てる資産」へ変わるのか？
最近、住宅業界で少しずつ注目を集めている言葉があります。
「50年住宅ローン」
そして
「残価設定型住宅ローン」
これまで住宅ローンといえば35年が一般的でした。しかし近年は住宅価格の上昇や人生100年時代の到来を背景に、これまでとは異なる考え方の住宅ローン商品が登場しています。
北欧では100年以上の住宅ローンが存在する国もあり、親から子へ、さらにその次の世代へと住宅が受け継がれていく文化があります。
果たして日本も同じような方向へ向かっていくのでしょうか。
今回は、日本の住宅寿命や住宅文化を振り返りながら、今後の住宅市場の変化について考えてみたいと思います。
日本の住宅寿命は本当に30年なのか？
よく耳にするのが、
「日本の住宅寿命は約30年」
という話です。
国土交通省の資料によると、日本で取り壊される住宅の平均築年数は約32年とされています。
一方で海外を見ると、
- イギリス：約80年
- アメリカ：約67年
- フランス：約60年
- ドイツ：約60年
と言われています。
数字だけを見ると、日本の住宅は極端に寿命が短いように見えます。
しかし実際には、日本の住宅そのものが30年で住めなくなるわけではありません。
大きな違いは「住宅の評価方法」にあります。
20年で価値がゼロになるという日本の考え方
日本では長年、
「建物の価値は20年程度でほぼゼロになる」
という考え方が一般的でした。
木造住宅の法定耐用年数は22年。
中古住宅の査定でも築年数が大きく影響し、築20年を超えると建物価値がほとんど評価されないケースも珍しくありません。
その結果、
「古くなったら建て替える」
という文化が形成されてきました。
戦後の高度経済成長期には、住宅不足を解消するために大量供給が求められました。
住宅メーカーは、
- 早く建てる
- 安く建てる
- 大量につくる
ことが重要だった時代です。
その流れの中で、日本では新築住宅が優遇される制度も整い、「家は消耗品」という価値観が定着していきました。
欧米では住宅は「資産」
一方で欧米では考え方が大きく異なります。
住宅は消耗品ではなく、
「資産」
として考えられています。
古くなったら壊すのではなく、
- 修理する
- 手入れする
- 性能を維持する
という考え方です。
イギリスでは築100年を超える住宅も珍しくありません。
フランスでは経年変化による風合いそのものに価値があります。
ドイツでは「アルトバウ」と呼ばれる歴史ある住宅が人気を集めています。
アメリカでもDIY文化が根付いており、住みながら家を育てていく感覚があります。
住宅の価値を維持するためにメンテナンスを行い、その結果として住宅が長寿命化しているのです。
日本でも変わり始めている住宅の考え方
実は日本でも少しずつ変化が始まっています。
その代表例が2009年にスタートした「長期優良住宅制度」です。
耐震性や省エネ性能、維持管理のしやすさなど厳しい基準を満たした住宅が認定される制度で、適切なメンテナンスを行えば100年以上の使用も想定されています。
つまり国も、
「長く住み続けられる住宅」
を推進し始めているのです。
50年住宅ローンが意味するもの
そんな流れの中で登場したのが50年住宅ローンです。
最大の特徴は月々の返済負担を抑えられること。
同じ借入額でも35年ローンと比べると毎月の支払額は大幅に軽くなります。
住宅価格が上昇している現在、
「希望エリアで家を持ちたい」
「性能の良い住宅を選びたい」
という人にとっては有力な選択肢です。
ただし当然ながら返済期間が長くなる分、支払う利息の総額は増えます。
そのため、
「50年間返済するローン」
ではなく、
「若い時期の負担を軽くして将来的に繰上返済も活用するローン」
として考えることが重要でしょう。
残価設定住宅ローンという新しい発想
さらに最近登場したのが残価設定住宅ローンです。
自動車業界では一般的な仕組みですが、それを住宅に応用した商品です。
住宅の将来価値をあらかじめ設定し、その部分の返済を後回しにすることで毎月の返済額を抑える仕組みです。
一定期間後には、
- 売却する
- 住み続ける
- 再ローンを組む
といった選択ができます。
この仕組みが広がると、
「一生同じ家に住む」
という考え方から、
「ライフスタイルに合わせて住み替える」
という考え方がより一般的になるかもしれません。
観音寺市・三豊市でも増えている中古住宅＋リノベーション
実際に私たちのいる観音寺市・三豊市エリアでも変化を感じています。
ここ数年、
「中古住宅を購入してリノベーションしたい」
というご相談が確実に増えています。
以前は、
「家を買う＝新築」
という考え方が主流でした。
しかし最近は、
- 新築価格の上昇
- 建築資材の高騰
- 土地価格の上昇
などの影響もあり、
「中古住宅を上手に活用したい」
という方が増えてきました。
特に移住者の方からは、
「古い家を活かしたい」
「広い土地付きの住宅を購入したい」
という声をよく聞きます。
観音寺市や三豊市には魅力的な中古住宅や空き家が数多く存在します。
築年数だけを見ると古く見えても、
- 構造がしっかりしている
- 立地が良い
- 手を入れればまだまだ住める
という住宅も少なくありません。
こうした住宅をリノベーションすることで、自分たちらしい住まいを実現する方が増えているのです。
これからは「維持する力」が価値になる
もし50年住宅ローンや残価設定住宅ローンが広がれば、住宅は今まで以上に資産として評価されるようになるでしょう。
その時に重要になるのは、
「どれだけ長く価値を維持できるか」
です。
新築か中古かではなく、
- きちんと点検されているか
- 適切に修繕されているか
- 性能が維持されているか
が重要になっていくはずです。
家を買う時代から、家を育てる時代へ
1300年以上前に建てられた法隆寺が今も残っているように、本来日本には建物を長く使う技術と文化があります。
これから人口減少が進み、新築一辺倒の時代が少しずつ変化していく中で、
「家を建てる」
だけでなく、
「家を維持する」
「家を育てる」
という考え方が重要になってくるのではないでしょうか。
50年住宅ローンや残価設定住宅ローンは単なる金融商品の話ではありません。
それは日本の住宅文化そのものが変わり始めているサインなのかもしれません。
家は消耗品なのか、それとも次の世代へ引き継ぐ資産なのか。
三豊市・観音寺市でも増えつつある中古住宅活用やリノベーションの動きを見ていると、日本の住宅は少しずつ「長く使う時代」へ向かっているように感じています。
【本日の一曲】
Noizu – Summer 91 (Looking Back)
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