住宅ローンを残したまま亡くなったら、家はどうなる？
ご家族が亡くなられたあと、相続のご相談でよく出てくるのが
「住宅ローンがまだ残っている家はどうしたらいいの？」
というお話です。
家や土地を相続するだけでも大変なのに、そこに住宅ローンが残っているとなると、不安になるのは当然です。
「家を売らないといけないのでは？」
「相続した人が返済を続けるの？」
「そもそも、この家は相続して大丈夫？」
そんな疑問を持たれる方は少なくありません。
ただ、実は住宅ローンが残っているからといって、必ずしも相続人がそのまま返済を引き継ぐわけではありません。
まずは、落ち着いて「どんなローン契約になっていたか」を確認することが大切です。
まず確認したいのは「団体信用生命保険」に入っていたかどうか
住宅ローンを利用するとき、多くの方が**団体信用生命保険（団信）**に加入しています。
これは、住宅ローンを借りた人が亡くなったり、高度障害になったりしたときに、保険金で住宅ローンの残りを返済する仕組みです。
つまり、住宅ローンを組んだ方が亡くなった場合でも、団信に加入していれば、保険金でローンが完済されることがほとんどです。
この場合、ご家族が残った住宅ローンを返済する必要はありません。
「住宅ローンが残っている家を相続する」と聞くと大きな負担に感じますが、実際には団信のおかげでローンがなくなり、家だけを相続する形になるケースが多いのです。
団信に入っていた場合、家はどうなる？
団信で住宅ローンが完済されると、その家は相続財産として残ります。
相続人の方は、遺産分割協議などを行って「誰がその家を相続するか」を決め、その後に**相続登記（名義変更）**を行います。
ただし、ここでひとつ注意点があります。
住宅ローンを組んだときには、ほとんどの場合、土地や建物に抵当権が設定されています。これは、万が一返済できなくなったときのために、金融機関が不動産を担保にしている状態です。
団信でローンが完済されても、この抵当権は自動では消えません。
そのため、相続登記のあとに抵当権抹消登記をして、はじめて「ローンのない、きれいな状態の不動産」になります。
今後その家に住み続ける場合でも、将来的に売却やリフォームローンを考える場合でも、抵当権が残ったままだと支障が出ることがあります。団信で完済された場合は、相続登記とあわせて抵当権抹消も進めておくのがおすすめです。
団信に入っていなかった場合はどうなる？
一方で、団信に加入していなかった場合は少し話が変わります。
たとえば、健康上の理由で団信に入れなかったケースや、一部のローン商品で団信加入が必須でなかったケースなどです。
この場合、住宅ローンはなくならず、亡くなった方の債務として相続の対象になります。
つまり、家だけではなく、住宅ローンも相続人が引き継ぐ可能性があるということです。
もちろん、相続人全員で「誰が家を相続するか」「ローンをどう返していくか」を話し合うことになりますが、家計への負担が大きい場合は慎重に判断する必要があります。
また、家を売却して返済に充てるという方法もありますが、売却価格が住宅ローン残高を下回ると、差額を負担しなければならない場合もあります。
「家があるから安心」とは限らず、ローン残高と不動産の価値をきちんと確認することが大切です。
ペアローンや連帯保証にも注意
最近は、夫婦で住宅ローンを組むペアローンも増えています。
この場合、亡くなった方のローン部分は団信で完済されても、もう一方のローンはそのまま残ることがあります。
また、ご家族が連帯保証人になっているケースでは、団信が使えない契約内容だった場合に、連帯保証人へ返済の請求が及ぶ可能性もあります。
「住宅ローンがある家の相続」は、単に家だけを見るのではなく、誰が契約者なのか、誰が保証人なのか、保険はどうなっているのかまで確認することが大切です。
返済が難しいときは「相続放棄」も選択肢に
もし、団信がなく、住宅ローンも多く残っていて、預貯金などを含めても返済が難しい場合は、相続放棄を検討することもあります。
相続放棄をすると、家や預金などの財産も引き継ぎませんが、借金も引き継がずに済みます。
ただし、相続放棄は**「相続があったことを知ってから3か月以内」**に家庭裁判所で手続きをする必要があります。
迷っているうちに期限が過ぎてしまうと、原則として相続したものとみなされる可能性がありますので、早めの相談が大切です。
まずは「ローンの中身」と「今後どうしたいか」を整理することが大切です
住宅ローンが残ったまま相続が発生すると、どうしても不安が先に立ちます。
でも、実際には
- 団信でローンが完済されるのか
- その家に今後も住み続けるのか
- 売却も視野に入れるのか
- 他の相続人との話し合いはどうするのか
このあたりをひとつずつ整理していけば、方向性は見えてきます。
せとうち不動産でも、相続不動産のご相談をいただく中で、
「まず何を確認したらいいのか分からない」
「売るべきか、残すべきか迷っている」
というお声をよくお聞きします。
住宅ローンが残っている相続不動産は、団信の有無で大きく状況が変わります。
だからこそ、最初の確認がとても大切です。
もしご家族の相続で不動産や住宅ローンのことでお悩みでしたら、売却だけでなく、名義変更後の活用方法も含めて、一緒に整理していければと思います。
◻︎◻︎百十四銀行 団体信用生命保険
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香川銀行 団体信用生命保険
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【本日の一曲】
Nicholas Payton + Butcher Brown – Blue In Green
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